Giới thiệu

Trong quá trình đầu tư khách sạn, nhà đầu tư sẽ thường đứng trước hai ngã rẽ quan trọng:
(1) Xây mới một khách sạn hoàn toàn từ đầu hoặc (2) Mua lại một khách sạn đang vận hành hoặc đã ngưng hoạt động.

Mỗi hướng đi đều có ưu và nhược điểm riêng. Lựa chọn đúng sẽ giúp bạn tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí, hạn chế rủi ro, và tối ưu lợi nhuận dài hạn.

1. Phân biệt hai mô hình đầu tư

2. Phân tích ưu – nhược điểm của phương án xây mới

✅ Ưu điểm

• Toàn quyền quyết định thiết kế theo phong cách riêng.

• Tối ưu hóa công năng ngay từ bản vẽ (bố trí phòng, hành lang, nhà hàng...).

• Tích hợp công nghệ hiện đại ngay từ đầu: Wi-Fi chuẩn khách sạn, IPTV, hệ thống PMS, camera...

❌ Nhược điểm

• Thời gian triển khai lâu: từ 1–2 năm mới bắt đầu có doanh thu.

• Chi phí đầu tư cao, cần dự phòng cho phát sinh xây dựng, trượt giá vật liệu.

• Quy trình pháp lý phức tạp: cấp phép xây dựng, PCCC, môi trường...

3. Phân tích ưu – nhược điểm của phương án mua lại

✅ Ưu điểm

• Nhanh chóng có doanh thu: nếu mua lại khách sạn đang hoạt động tốt.

• Thừa hưởng khách hàng sẵn có, thương hiệu, mạng lưới OTA (Booking, Agoda...).

• Tiết kiệm thời gian và công sức cho giai đoạn setup ban đầu.

❌ Nhược điểm

• Khó tùy biến về thiết kế: phải cải tạo tốn chi phí nếu muốn thay đổi.

• Rủi ro pháp lý: nếu chủ cũ không đầy đủ giấy tờ.

• Danh tiếng cũ có thể gây bất lợi nếu khách sạn từng bị đánh giá tiêu cực.

4. Khi nào nên chọn xây mới khách sạn?

• Bạn có quỹ đất riêng hoặc đã săn được vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng.

• Bạn muốn tạo thương hiệu riêng biệt, có concept độc đáo, khác biệt trên thị trường.

• Bạn sẵn sàng đầu tư lâu dài, vốn mạnh, có thể đợi 12–24 tháng để thu hồi vốn.

Ví dụ:

Một nhà đầu tư sở hữu đất tại khu du lịch đang phát triển như Bình Thuận hoặc Gia Lai, chưa có nhiều khách sạn cao cấp. Việc xây dựng một khách sạn boutique mới mẻ, hiện đại là hướng đi lý tưởng.

5. Khi nào nên chọn mua lại khách sạn?

• Bạn muốn bắt đầu nhanh, không tốn thời gian xin phép và xây dựng.

• Có kỹ năng cải tổ – vận hành khách sạn yếu kém trở nên hiệu quả.

• Có thể mua được khách sạn giá thấp hơn thị trường do nợ xấu, không biết vận hành...

Ví dụ:

Khách sạn 3 sao tại Đà Lạt được rao bán giá thấp do dịch vụ kém, thiếu marketing. Nếu nhà đầu tư có kinh nghiệm vận hành, cải tạo nhẹ về nội thất, tái cấu trúc nhân sự – có thể tăng doanh thu ngay trong 3–6 tháng.

6. Checklist kiểm tra trước khi mua lại khách sạn

✅ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất & tài sản trên đất
✅ Giấy phép xây dựng, PCCC, môi trường, kinh doanh lưu trú
✅ Hợp đồng điện, nước, nhân sự, đối tác OTA hiện tại
✅ Lịch sử doanh thu – chi phí trong 12–24 tháng gần nhất
✅ Đánh giá thương hiệu, uy tín trên Google, TripAdvisor, Booking.com...

7. Kết hợp cả hai chiến lược?

Một số nhà đầu tư chọn hướng đi kết hợp:
➡ Mua lại khách sạn cũ, vận hành khai thác trong 6–12 tháng để tạo dòng tiền,
➡ Sau đó xây mới hoặc cải tạo triệt để theo mô hình mới (ví dụ: boutique hotel, hybrid hotel).

Chiến lược này phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chấp nhận "đi đường vòng" để rút ngắn thời gian hoàn vốn.

8. Lời khuyên từ chuyên gia

“Không có lựa chọn đúng hay sai, chỉ có lựa chọn phù hợp. Quan trọng là hiểu rõ thị trường, dòng vốn, khả năng vận hành và định vị rõ khách hàng mục tiêu.”

Đừng quên từ bước lên ý tưởng đầu tư, cần có đội ngũ kỹ thuật đi cùng ngay từ đầu, đặc biệt với hạ tầng công nghệ như hệ thống IPTV, Wi-Fi khách sạn, PMS, camera... Những yếu tố này quyết định 30–40% trải nghiệm khách hàng và hiệu quả vận hành.