Phân tích lợi nhuận đầu tư khách sạn: Khi nào bắt đầu có lãi?

Đầu tư khách sạn có thể mang lại lợi nhuận hấp dẫn, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có kế hoạch và phân tích tài chính kỹ càng. Một trong những câu hỏi quan trọng nhất với nhà đầu tư là: "Khi nào khách sạn bắt đầu sinh lời?". Để trả lời, cần xem xét đến nhiều yếu tố như thời gian hoàn vốn, chi phí vận hành, công suất phòng, giá phòng trung bình, và chiến lược marketing.

1. Những yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư khách sạn

🧮 a. Tỷ lệ lấp phòng (Occupancy rate)

Tỷ lệ lấp phòng là yếu tố then chốt quyết định doanh thu.

Khách sạn đạt tỷ lệ 60–70% được coi là ổn định
Từ 75% trở lên là hiệu quả cao
<50% là mức báo động, cần điều chỉnh chiến lược

💵 b. Giá phòng trung bình (Average Daily Rate – ADR)

ADR càng cao thì doanh thu/phòng càng lớn. Tuy nhiên, phải đi kèm với chất lượng dịch vụ để duy trì.

📈 c. Doanh thu/phòng khả dụng (RevPAR)

RevPAR = ADR x Occupancy Rate
Đây là chỉ số phản ánh hiệu quả khai thác phòng một cách tổng quát nhất.

📉 d. Chi phí vận hành

Bao gồm lương, điện nước, marketing, OTA, khấu hao tài sản, bảo trì…
→ Nếu kiểm soát tốt, biên lợi nhuận sẽ cao hơn.

2. Các giai đoạn đầu tư khách sạn trước khi có lãi

⛏ Giai đoạn 1: Xây dựng và hoàn thiện (0 – 12 tháng hoặc hơn)

Đây là giai đoạn tiêu tiền nhiều nhất: mua đất, xây dựng, nội thất, pháp lý... Không tạo ra doanh thu.

🛏 Giai đoạn 2: Vận hành khởi động (6 – 12 tháng đầu)

Tập trung xây dựng thương hiệu, hoàn thiện vận hành
Tỷ lệ lấp phòng thường thấp (30–50%)
Thường lỗ nhẹ hoặc hòa vốn, do chi phí lớn cho marketing, đào tạo

💼 Giai đoạn 3: Ổn định và tăng trưởng (năm 2–4)

Tỷ lệ lấp phòng đạt 60–80%, giá phòng tăng dần
Chi phí vận hành ổn định, bắt đầu sinh lời
Thời điểm nhiều khách sạn bắt đầu có lãi ròng thực sự

💰 Giai đoạn 4: Tối ưu lợi nhuận hoặc tái đầu tư (năm 5 trở đi)

Khấu hao giảm dần
Có thể mở rộng thêm, nhượng quyền, hoặc chuyển nhượng
Lợi nhuận ròng cao hơn, thời gian hoàn vốn kết thúc

3. Mô hình tính lợi nhuận khách sạn đơn giản (tham khảo)

Ví dụ: Khách sạn 30 phòng, ADR 700.000 VNĐ, tỷ lệ lấp phòng 65%
👉 Doanh thu/tháng = 30 x 700.000 x 65% x 30 = 409.500.000 VNĐ

Chi phí vận hành/tháng (ước tính):

Lương nhân sự: 80 triệu
Điện nước, vật tư: 40 triệu
OTA + marketing: 30 triệu
Khấu hao, bảo trì: 50 triệu
Khác: 20 triệu
👉 Tổng chi phí: ~220 triệu

Lợi nhuận ròng/tháng: ~190 triệu → ~2,3 tỷ/năm
⏱ Thời gian hoàn vốn (giả sử đầu tư 20 tỷ): ~8–9 năm

💡 Tuy nhiên, nếu công suất phòng tăng lên 80%, thời gian hoàn vốn rút ngắn còn 5–6 năm

4. Những cách giúp khách sạn sớm có lãi

Xây dựng thương hiệu mạnh, định vị rõ ràng
Tối ưu chi phí OTA, tận dụng marketing trực tiếp và website riêng
Chọn vị trí phù hợp phân khúc khách hàng (du lịch, công tác, nghỉ dưỡng…)
Tăng trải nghiệm khách hàng, tăng tỷ lệ khách quay lại
Liên kết với tour, dịch vụ lữ hành, upsell F&B, sự kiện…

5. Kết luận

Thông thường, một khách sạn hoạt động tốt sẽ bắt đầu có lãi từ năm thứ 2–3 trở đi, và hoàn vốn sau 5–8 năm, tùy quy mô và hiệu quả vận hành. Tuy nhiên, để đạt được điều này, nhà đầu tư cần có kế hoạch kinh doanh rõ ràng, dự toán chính xác và đội ngũ vận hành chuyên nghiệp. Đầu tư khách sạn là bài toán dài hạn, đòi hỏi tầm nhìn và sự kiên trì.