Chi phí đầu tư khách sạn: Những hạng mục cần tính toán kỹ lưỡng trước khi bắt đầu

Việc đầu tư vào lĩnh vực khách sạn không chỉ đòi hỏi đam mê mà còn cần một kế hoạch tài chính cụ thể và chi tiết. Nếu không nắm rõ các hạng mục chi phí cần thiết, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro về dòng tiền, chậm tiến độ hoặc ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh về sau. Bài viết này giúp bạn hiểu rõ các hạng mục chi phí chính khi đầu tư xây dựng và vận hành khách sạn, từ đó đưa ra kế hoạch tài chính hợp lý và bài bản.

1. Chi phí mua đất hoặc thuê đất

Đây là khoản chi phí ban đầu quan trọng nhất, thường chiếm 30–50% tổng vốn đầu tư nếu bạn đầu tư khách sạn tại các khu vực trung tâm hoặc thành phố du lịch.

• Nếu mua đất, bạn cần tính đến chi phí chuyển nhượng, thuế, phí pháp lý.

• Nếu thuê đất dài hạn (đất thương mại dịch vụ) thì cần tính toán hợp đồng thuê ít nhất 30–50 năm để đảm bảo hoàn vốn.

✅ Lưu ý: Vị trí đất ảnh hưởng trực tiếp đến phân khúc, giá phòng và tỷ lệ lấp phòng.

2. Chi phí thiết kế và xây dựng công trình

Gồm:

• Chi phí thiết kế kiến trúc: thuê đơn vị chuyên nghiệp thiết kế khách sạn theo chuẩn (2 sao, 3 sao, boutique, nghỉ dưỡng…)

• Chi phí thi công: phần thô, hoàn thiện, hệ thống điện nước, PCCC, cách âm, chống thấm…

• Chi phí giám sát, xin phép xây dựng, nghiệm thu

🔢 Ước tính:

• Khách sạn mini: 8–12 triệu/m²

• Khách sạn 3 sao: 15–20 triệu/m²

• Khách sạn 4–5 sao: 25–40 triệu/m²

3. Chi phí nội thất và trang thiết bị (FF&E)

Gồm:

• Giường, nệm, bàn ghế, tủ quần áo, TV, két sắt, mini bar…

• Trang thiết bị buồng phòng, nhà hàng, quầy bar, lễ tân

• Thiết bị nhà bếp, thang máy, hệ thống khóa từ, điện nhẹ, camera, wifi...

💰 Tỷ trọng: Chiếm khoảng 15–25% tổng vốn đầu tư

4. Chi phí hệ thống phần mềm và quản lý

Bao gồm:

• Phần mềm quản lý khách sạn (PMS), quản lý kênh OTA (Channel Manager), kế toán, CRM...

• Đầu tư website, hệ thống đặt phòng online

• Trang bị công nghệ như IPTV, hệ thống điều khiển phòng thông minh (smart hotel)

5. Chi phí pháp lý & thủ tục đầu tư

• Giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường

• Xin cấp sao (nếu muốn hoạt động theo tiêu chuẩn sao của Tổng cục Du lịch)

• Tư vấn pháp lý, phí thành lập doanh nghiệp, đăng ký thương hiệu…

6. Chi phí tuyển dụng & đào tạo nhân sự

• Tuyển dụng nhân sự lễ tân, buồng phòng, bảo vệ, kỹ thuật, quản lý

• Đào tạo nghiệp vụ, kỹ năng phục vụ, giao tiếp tiếng Anh

• Uniform, trang thiết bị bảo hộ lao động

7. Chi phí marketing, quảng bá và truyền thông

• Thiết kế bộ nhận diện thương hiệu

• Chụp ảnh, video quảng cáo khách sạn

• Đăng ký kênh OTA: Booking, Agoda, Traveloka, Google Hotel Ads

• Chạy quảng cáo Google, Facebook, SEO website

📌 Mức chi khởi điểm khuyến nghị: từ 100–300 triệu VNĐ giai đoạn đầu (tuỳ quy mô)

8. Chi phí dự phòng

• Dự phòng trượt giá nguyên vật liệu

• Phát sinh do điều chỉnh thiết kế, thủ tục chậm trễ

• Dự phòng tài chính trong 6–12 tháng đầu sau khi vận hành

💡 Tối thiểu nên dự phòng 5–10% tổng vốn đầu tư

9. Chi phí vận hành 6–12 tháng đầu

• Lương nhân sự

• Chi phí điện nước, bảo trì, vật tư tiêu hao

• Phí hoa hồng OTA, vận hành hệ thống đặt phòng

• Phí marketing, bảo hiểm, pháp lý định kỳ...

➡ Vì trong 6 tháng đầu khách sạn chưa ổn định doanh thu, bạn nên chuẩn bị vốn vận hành dự phòng để không ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ.

10. Tổng kết chi phí đầu tư khách sạn (tham khảo)

Kết luận

Đầu tư khách sạn đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ từng hạng mục chi phí ngay từ giai đoạn lập kế hoạch. Việc xác định sai hoặc bỏ sót các khoản chi quan trọng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ, chất lượng công trình và khả năng vận hành hiệu quả về sau. Nếu bạn là nhà đầu tư mới, hãy cân nhắc hợp tác cùng các đơn vị tư vấn uy tín để đảm bảo bài bản ngay từ đầu.